Покупка квартиры полученной по наследству

Покупка квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры полученной по наследству

Мы уже писали ранее как вступить в наследство, какая очередность вступления в наследство, писали про налогообложение наследуемого имущества. Но не затронули одну очень важную тему: риски при покупке наследуемого имущества. 

Мы писали в статье «Наследство.  Очередность. Налогообложение», что свидетельство на наследство может быть признано недействительным полностью или частично. И риск здесь не только в том, что наследодатель по завещанию мог быть недееспособен. 

Самые большие риски при покупке квартиры, полученной по наследству :

  1. правильно определить наследников и проверить родство;
  2. определить фактическое право усопшего на имущество. 

В первом случае нужно тщательно проверить возможных наследников. К сожалению, если умер мужчина, достоверно сказать, что у него нет где-либо еще наследников, не представляется возможным.

Ведь у умершего могут быть внебрачные дети, срок исковой давности на наследство у которых начинает исчисляться с их совершеннолетия.

Тут риск обратно пропорционален времени, прошедшему с даты смерти наследодателя.

Второй риск по-большей части юридический. Грамотный специалист обязательно проанализирует этот риск при покупке квартиры, полученной по наследству.

Например, супруг оставил распоряжение относительно квартиры, завещая ее сыну.  Умерший имел частное право на имущество, квартира в Росреестре была зарегистрирована только на него.

Однако  при проверке выясняется, что квартира фактически принадлежит не только ему, но и его супруге в равных долях (даже если доли не разделены между супругами по сведениям Росреестра), так как имущество  было приобретено возмездно приобретено в браке, а брачного контракта между супругами не было. Суд может признать справедливым завещание только в части ½ квартиры или полностью посчитать документ недействительным.

В рассмотренном примере последствия решения суда существенные. В первом случае сыну достанется ½ квартиры по завещанию, во втором – ему придется делить эту половину недвижимости на равные доли с супругой умершего при условии, что нет других близких родственников, т.к. наследование будет происходить по закону и наследство будет делиться между всеми наследниками одной очереди.

Описанная выше ситуация – достаточно частый случай, с которым мы сталкиваемся при проверке квартир. Нотариус, оформляя наследство, не знает, в браке был усопший или нет, полагается только на документы, предоставленные наследниками.

Актуальной и достоверной базы о семейном положении граждан в РФ не имеется, к сожалению. И если супруга была и, например, тоже умерла, то  даже если квартира оформлена только на супруга, а брачного контракта не было, то наследники супруги могут претендовать на ½ долю имущества усопшего мужа.

И срок исковой давности начинает течь с момента как они узнали или могли узнать о нарушениях своих прав.

Так, совсем недавно, мы проверяли квартиру на Дунайском проспекте в Санкт-Петербурге. Мужчина владел имуществом 10 лет, но купил квартиру в браке. Квартиру оформили на мужа, брачного контракта не было, так что фактически квартира принадлежала двоим супругам, хотя и оформлена в Росреестре только на мужа.

После этого супруги разводятся, но квартиру с женой (уже бывшей) не делили. Закон не устанавливает срок раздела имущества между бывшими супругами, если их права владения и распоряжения имуществом не нарушались.

Через 10 лет (в 2017 году) мужчина умирает, в наследство вступает ребенок от второго брака и вторая жена.

И все бы ничего, но если первая супруга узнает, что ее ½ доля по закону (в Росреестре эта доля не была на нее зарегистрирована) выбыла из ее фактического владения (т.е. с даты смерти ее бывшего супруга и оформления наследства), она запросто оспорит наследство на ½ долю.

Человек, который дал нам задачу проверять квартиру, даже подумать не мог, что наследники владеют не целой квартирой, а только ½ фактически. 

Безусловно, в этом конкретном примере риск настолько велик, что Клиент выбрал себе другое жилье.

Хотите обезопасить себя? ВСЕГДА проверяйте квартиру перед покупкой. Это совсем незначительная сумма по сравнению с риском потери имущества или его доли.


Сопровождение сделки специалистами СПИК

Гарантирует Вам

безопасность сделки и подготовку всех документов

Исковая давность

По закону заявление о вступлении в наследство должно подаваться в течение 6 месяцев. Допускается, что в последний день этого периода письмо с заявлением возможно направить нотариусу по почте. В таком случае срок не считается пропущенным, дата обращения указана на отметке почтового отправления.

Важно знать! Срок начинает исчисляться не с момента получения свидетельства о смерти, а с самой даты смерти, указанной в этом документе. Это же касается и срока владения имуществом для освобождения от уплаты НДФЛ от продажи недвижимости.

Другие претенденты имеют право оспорить завещание или действия нотариуса по оформлению наследства. Исковая давность составляет 3 года для общих случаев.

Если в деле присутствуют особые условия, срок исковой давности может увеличиться до 10 лет с даты смерти.

От истца требуется доказать, что срок вступления в наследство им был пропущен по уважительным причинам (например, несовершеннолетие). 

Риски

В основном риски касаются случаев недобросовестного поведения наследников, которые специально игнорируют извещение о смерти, не заявляют прав на имущество усопшего родственника. По прошествии времени, когда квартира или машина отремонтированы, в них вложены деньги наследника, другие родственники заявляют права на это имущество, восстанавливают пропущенный срок.

Такая модель используется мошенниками при продаже, например, недвижимости. Покупатель не проверяют сделку на чистоту, удовлетворяется свидетельством о наследстве, передает деньги за квартиру.

Через несколько месяцев появляются другие правопреемники, которые восстанавливают пропущенный срок вступления в наследство.

Новый собственник либо лишается квартиры, машины, либо вынужден договариваться и нести дополнительные финансовые потери.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?


сопровождение сделок «под ключ»:

от сбора документов

до материальной ответственности

Источник: //SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-pro-pokupku-nedvizhimosti/nasledstvo-i-riski/

Возможные риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры полученной по наследству

Покупка квартиры, полученной гражданином по наследству, всегда влечет за собой определенные риски. Связано это с тем, что процедура наследования является спорной при наличии нескольких приемников.

Как итог, даже спустя годы, можно лишиться жилья, которое досталось после смерти гражданина. Если недвижимость была продана, то тогда проблемы будут уже у нового владельца.

Именно ему и следует тщательно проверить все документы, собственности и продавца, чтобы убедиться в чистоте сделки.

О наследстве

Процедура наследования происходит либо в законном порядке, либо по завещанию. Оба варианта одинаково часто используются и имеют как свои преимущества, так и недостатки.

Законный порядок применяется в том случае, если усопший при жизни не распорядился своим имуществом.

Тогда на собственность смогут претендовать родственники либо иждивенцы, которым положена обязательная доля от наследства.

Если получать имущество по завещанию, то тогда удается избежать многих проблем, связанных с разделом ценностей. Потому как сам владелец до момента смерти решил, кому и что достанется.

Причем наследниками могут оказаться как члены семьи, так и люди, с которыми нет кровной связи.

Главное, чтобы в этом случае не ущемлялись чьи-либо права, ведь есть такие личности, которых нельзя лишить наследства даже при всем желании.

Проблема получения имущества по завещанию заключается в том, что данный документ могут оспорить, либо вообще признать недействительным. Как итог, можно лишиться унаследованной квартиры, и тут уже не важно, находится она у преемника либо была продана.

Именно поэтому покупатели должны с осторожностью относиться к таким сделкам, при которых продается недвижимость, доставшаяся по наследству. Потребуется перепроверить различные моменты, которые в обычных ситуациях купли-продажи не будут интересовать.

Распространенные риски

Пожалуй, покупка квартиры, доставшейся по наследству, нередко влечет за собой следующую проблему. Вместе с недвижимостью к человеку переходят и претензии от третьих лиц, которые тоже заинтересованы в данном имуществе.

Если имеется завещание, которое правильно составлено и не ущемляет чьи-либо интересы, то тогда значительно проще избежать конфликтов с другими людьми. Но совсем другое дело, если получение имущества произошло в законодательном порядке. Когда потенциальных наследников много, то каждый хочет получить свою долю от имущества.

И минус в том, что некоторые родственники усопшего могут объявиться, спустя годы, и уже конфликтовать с новым владельцем недвижимости.

Бывает такое, что наследодатель состоял в официальном браке, но при этом уже не жил вместе с супругом. Люди хоть фактически и не общались, однако не подавали на развод. Следовательно, если гражданин умрет, то тогда супруг получит право претендовать на квартиру. У него будет 3 года на то, чтобы выразить имущественную претензию к сделке, и суд, скорее всего, расторгнет акт купли-продажи.

Случается, что дети наследодателя умерли раньше родителя. При этом другие наследники первой очереди отсутствуют, и из-за этого наследство получили люди из второго ряда. Однако через время о правах заявили внуки, и поэтому придется заново решать вопрос с имуществом.

Если приходится иметь дело с недвижимостью, полученной в наследство по завещанию, то данный документ обязательно нужно показать юристу. Потому как необходимо будет удостовериться в том, что он настоящий, оформлен правильно и является действительным. В ином случае он не сможет служить основанием для того, чтобы продавец законно получил имущество и впоследствии продал.

Важно! Основной минус заключается в том, что нотариус недостаточно хорошо ищет потенциальных наследников. Нередко юрист принимает заявление только от тех, кто сам изволил претендовать на собственность, а другим людям он не сообщает о смерти наследодателя.

Как итог, спустя время могут объявиться другие родственники, которые пребывали за границей, лечились в другом городе, проходили службу в армии или отбывали тюремный срок. Они могут через суд попробовать добиться того, чтобы квартиру отдали им либо выделили долю. Естественно, когда продажа уже состоялась, достаточно непросто решить проблему так, чтобы все стороны остались довольны.

Редкие сложности

Безусловно, риски при покупке квартиры, полученной продавцом по наследству, достаточно разнообразны. Возникновение других претендентов на имущество далеко не единственный повод для волнения.

Например, бывает, что уже после акта купли-продажи завещание оспаривается. Наследника признают недостойным, и, как итог, его лишают права на жилплощадь. Подобное бывает, допустим, если наследодатель умер по вине преемника.

Тогда уже завещание нельзя будет использовать, и придется вступать в наследство в законном порядке.

Если при приобретении недвижимости покупатель попадает в подобную ситуацию, то тогда уже приходится судиться с продавцом. Но и тут возникают сложности, потому как недобросовестный человек может попросту исчезнуть, понимая, что его ждет. Либо он потратит все деньги, а взыскать крупную сумму с бедного гражданина попросту невозможно, поэтому даже приставы не могут помочь в такой ситуации.

Если говорить про подводные камни, то проблема может появиться даже из-за самого продавца. Например, он по какой-то причине потребует расторгнуть договор купли-продажи. Он даже обратится в судебный орган, чтобы добиться желаемого.

Тут уже подстерегает другая проблема – нередко, если имущество менее 3 лет в собственности, за его продажу приходится платить налог. Поэтому продавец умышленно указывает в договоре сумму значительно меньше той, что передается на самом деле.

Если покупатель соглашается на подобное, то тогда при необходимости разобраться в судебном порядке, можно разве что получить те деньги, которые прописаны в акте купли-продажи. А их не хватает для того, чтобы полностью погасить расход на квартиру.

В наследственных делах нередко возникает и такая ситуация, когда в завещании квартира передается одному лицу, но при этом другой человек получает право пожизненного проживания в ней. Безусловно, это не является проблемой при продаже недвижимости. Однако, купив подобное жилье, вы получите вместе с ним жильца, о котором во время сделки умалчивают.

Как избежать мошенников

Уже должно быть понятно, что приобретение наследственного имущество влечет за собой немало трудностей. Но, если хочется купить такое жилище, потребуется быть крайне бдительным.

Чтобы не попасться на уловки мошенников, нужно, в первую очередь, проверять все документы. Требовать официальные бумаги нужно до передачи денег и до подписания договора купли-продажи.

Если продавец по каким-то причинам отказывается их предоставить, есть повод задуматься о его добросовестности.

Как проверить историю квартиры:

  1. Следует непременно запросить выписку из ЕГРП. Можно даже получить ее самостоятельно, назвав в государственном органе интересующий адрес. Этот документ позволит посмотреть, какие операции осуществлялись с недвижимостью за последнее время. Если имеются обременения, то подобное обязательно будет отображено в официальной бумаге.
  2. Выписка из домовой книги. Рекомендуется требовать расширенный вариант, чтобы можно было посмотреть, кто был прописан в прошлом, и кто зарегистрирован сейчас. Нужно особое внимание обратить на людей следующих категорий: несовершеннолетние, недееспособные, военнослужащие, а также личности, проходящие лечение в психиатрической больнице или находящиеся под тюремным заключением. Потому как, к примеру, если гражданина выпустят из тюрьмы, то он будет иметь законную возможность проживать в квартире, где он зарегистрирован.
  3. Полезно будет опросить соседей по поводу квартиры, прежних жильцов и продавца. Возможно, они знают информацию, которая сразу же изменит решение по поводу приобретения недвижимости. Возможно, бдительным соседям удалось заметить, что данная квартира за год уже не один раз продавалась, что напрямую говорит о том, что сделка нечистая.

Даже проверенных документов будет недостаточно для того, чтобы не переживать по поводу сделки. Конечно, безопаснее будет покупать жилплощадь, которая не менее трех лет в собственности у личности. Но даже в этом случае полезно будет провести дополнительные проверки, которые явно не станут лишними.

Важно ознакомиться со списком наследников, а также уточнить, в каких родственных отношениях состоял преемник с усопшим.

Если недвижимость продает гражданская жена, то есть риск, что скоро объявятся какие-нибудь члены семьи: дети, родители, сестры и братья усопшего.

Однако если имущество унаследовал единственный ребенок, и больше претендентов из первой очереди нет, то тогда риск утратить недвижимость минимален.

Обязательно нужно потребовать паспорт продавца, причем следует выписать из него данные. Рекомендуется обратиться в паспортный стол, чтобы убедиться, что такой документ, действительно, существует. Потому как гражданин может представить подделку, и потом даже невозможно будет его найти и призвать к ответу.

Также стоит попросить свидетельство о смерти наследодателя. Потому что бывает, человек не умирал, а уехал в длительную командировку или отправился на лечение. А недобросовестный родственник за это время попробует обмануть покупателей и продать недвижимость при живом владельце.

Если все-таки приходится покупать недвижимость, отданную в наследство, то тогда не следует спешить подписывать документы. Нужно тщательно прочитать договор купли-продажи и убедиться, что все люди, имеющие права на квартиру, согласны с проведением сделки.

Также не стоит соглашаться вписывать ненастоящую сумму, иначе в экстренной ситуации деньги через суд не удастся вернуть. Не лишним будет обратиться к юристу, чтобы тот проследил за чистотой сделки и подлинностью документов.

Все перечисленные действия позволят обезопасить себя от мошенников и свести к минимуму вероятность лишиться приобретенного имущества.

Источник: //kvadmetry.ru/nasledstvo/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu.html

Покупка квартиры, полученной по наследству, основные риски и нюансы, список документов, договор купли-продажи | Жилищный консультант

Покупка квартиры полученной по наследству

Согласно действующему законодательству, наследование может происходить двумя путями: по закону и по завещанию. В первом случае призываются претенденты на наследство в соответствие с очередностью, прописанной в гражданском кодексе, а при наследовании по завещанию преемник определен наследодателем заранее и зафиксирован в соответствующем документе.

В роли наследуемого имущества может выступать практически любая вещь, предмет, ценность. Не исключение и недвижимость. Жилплощадь может быть передана одному наследнику, а может быть поделена на доли, согласно воле покойного.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Чем опасна покупка квартиры по наследству? Основной проблемой, которая может возникнуть при покупке такого жилья, является то, что покупатель вместе с самим жилищем получает и имущественные претензии тех лиц, чьи права были нарушены во время распределения наследуемой массы.

К примеру, супруг(а) или дети покойного желают получить часть наследства и подают заявление в суд, чтобы оспорить завещательный акт.

Подобных случаев очень много, и, прежде чем покупать квартиру, переданную собственнику в порядке наследования, необходимо решить, готов ли покупатель к такому повороту событий.

Такие ситуации возможны, потому что законодательно нотариус не должен проверять круг претендентов на наследство. Кроме того, человек, который не предъявил свои права на имущество в течение полугода, однако имел на то веские причины, вправе получить свою часть наследства.

Также не стоит забывать о тех лицах, в отношении которых предусмотрена обязательная доля наследства, даже при наличии завещательного акта. Проблемой может стать и признание продавца недостойным наследником.

В данном случае, жилье возвращается собственнику, а покупатель самостоятельно пытается вернуть назад свои деньги через суд и приставов.

При покупке важно обратить внимание еще на один момент. Если в документе имеется завещательный отказ, то покупатель не сможет выселить из квартиры того человека, в пользу которого он сделан, до конца его жизни.

Стоит внимательно отнестись к тем случаям, когда квартира находится во владении покупателя менее 3 лет. В данном случае продавец должен уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости жилья, превышающей 1 млн. рублей.

Разумеется, продавцу такое положение вещей крайне невыгодно, и он уговаривает покупателя поставить в договоре стоимость квартиры именно в этом размере. Данное действие чревато тем, что в случае судебных разбирательств, покупатель сможет потребовать к возврату только ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи.

 Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Порядок покупки квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры по наследству осуществляется в соответствии с определенным порядком:

  1. Стороны договариваются о сделке купли продажи и собирают все необходимые документы.
  2. Покупатель проводит основную и дополнительную проверки документации. Следует внимательно изучить порядок наследования, удостовериться, кто прописан в квартире, и проверить жилплощадь на предмет обременений.
  3. Оформляется договор купли-продажи и подписывается.
  4. Сдается на регистрацию в Росреестр.
  5. Происходит передача денежных средств.

Передача денег может быть осуществлена и до регистрации сделки. Данное решение принимается сторонами совместно и прописывается в договоре купли-продажи. Сам документ должен отвечать всем требованиям закона.

В договоре обязательно прописываются полные данные всех участников сделки, а также указывается предмет сделки и его стоимость.

Крайне важно, указать в соглашении о том, что имущество досталось продавцу в порядке наследования, и подтвердить данный факт соответствующим документом.

Что касается оплаты, то законом предусмотрены несколько вариантов передачи денежных средств. В первом случае, оплата происходит после подписания акта купли-продажи, но до момента регистрации.

Второй варианта заключается в передаче денег после регистрирования.

Последний способ – это расчет через банковскую ячейку, когда покупатель помещает туда денежные средства, а продавец забирает их после регистрации сделки, по предъявлению соответствующей документации.

Наиболее безопасным, по мнению опытных продавцов и покупателей, считается последний вариант, поскольку это позволяет соблюсти интересы все участников сделки и исключить использование многочисленных мошеннических схем.

Нюансы при покупке квартиры, полученной по наследству

Существенным преимуществом покупки квартиры, полученной при наследовании, может стать стоимость жилплощади. Чаще всего, жилье реализуют родственники, которым оно досталось в совместную собственность. Желая быстрее получить деньги, они реализуют квартиру по заведомо заниженной цене, что, конечно же, выгодно для покупателя.

Впрочем, часто встречаются ситуации, когда продавец пытается избавиться от квартиры имеющей какие-либо обременения или недостатки. Чтобы не стать жертвой недобросовестного человека, покупателю следует побеспокоиться о тщательной проверке возможной сделки.

Если же согласие достигнуто, то уделить должное внимание оформлению договора купли-продажи.

В частности, ни в коем случае нельзя занижать стоимость квартиры, как бы продавец об этом не просил, а если при наследовании большинство наследников отказалось от имущества в пользу продавца, то следует выяснить, по какой причине это произошло.

Значительно снизить возможные риски покупки квартиры по наследству поможет страхование сделки. Даже если покупатель потеряет свое законное право на имущество, страховщик обязан будет выплатить весь причиненный ущерб.

Если продавец предлагает совершить сделку по доверенности, а собственник все время отсутствует, то самое время отказаться от сделки, поскольку существует очень высокая вероятность ее незаконности.

Доверенность может быть отозвана в одностороннем порядке и в таких случаях суд встает на сторону собственника квартиры. Чтобы избежать проблем в будущем, важно удостовериться и в дееспособности продавца.

Подтверждением этого может стать соответствующее медицинское заключение.

До подписания договора купли-продажи, покупателю следует изучить всю историю жилплощади. Для этого потребуется заказать выписки из ЕГРП и домовой книги. В данных документах содержится информация относительно лиц, проживающих в квартире. Дополнительно стоит побеседовать с соседями.

Существенным вопросом, который необходимо проверить, является порядок наследования жилья. Чем больше родственников у покойного собственника квартиры, тем выше вероятность появления других наследников. Кроме того, необходимо проверить завещание на предмет наличия завещательного отказа, для чего потребуется посетить нотариат.

И еще ряд нюансов, на которые следует также обратить внимание. Удостовериться в том, что предыдущий владелец действительно умер, а продавец является тем, за кого себя выдает.

Список необходимых документов

Для купли-продажи унаследованной квартиры потребуется такая документация:

  • Документы, удостоверяющие личности сторон.
  • Техническая документация на квартиру: техпаспорт БТИ, план помещения.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Справка из паспортного стола.
  • Свидетельство о праве на наследство.
  • Справка из нотариальной конторы об отсутствии завещательного отказа.
  • Медицинское заключение о дееспособности продавца.
  • Правоустанавливающие бумаги на жилплощадь.

Каждый документ представляется в виде оригинала и копии.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры, полученной по наследству

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Оксана. Я собралась приобретать жилплощадь, однако продавцу она досталась в порядке наследования.

Цена на жилье гораздо ниже рыночной и меня это беспокоит.

Подскажите, как проверить, имеются ли еще претенденты на эту квартиру? С какого момента купля-продажа станет действительной, и могут ли появившиеся наследники ее оспорить?

Ответ: Здравствуйте, Оксана. Согласно ст. 558 ГК РФ, договор купли-продажи считается действительным после того, как он прошел официальную регистрацию в Росреестре. Впрочем, несмотря на это, появившиеся в течение трех лет с момента открытия наследства, претенденты, могут легко оспорить сделку в суде и потребовать свою часть имущества.

Чтобы избежать таких проблем, следует обратиться в нотариальную контору и прояснить для себя порядок наследования и количество возможных претендентов на имущество. Если вероятность появления преемников высока, то лучше от сделки отказаться.

Пример по покупке квартиры, полученной по наследству

Гражданин П. получил по завещанию квартиру, однако в документе имелась оговорка в виде завещательного отказа, согласно которой он должен был гарантировать своей бабушке пожизненное проживание на этой жилплощади.

Оформив свидетельство о наследовании, П. дал объявление о продаже жилища по заниженной стоимости. Покупатель нашелся достаточно быстро, и сделка была оформлена. Обрадовавшись низкой цене, он не стал обращаться в нотариат и знакомиться с завещанием.

После того как П. получил денежные средства, а покупатель свидетельство на собственность, выяснилось, что там проживает бабушка, которую выписать нельзя.

Покупатель подал на продавца заявление в полицию и суд по факту мошенничества, однако судья признал сделку действительной, поскольку именно покупатель не ознакомился с соответствующей документацией, хотя она имелась в деле.

Заключение

В итоге можно сформулировать следующие выводы:

  1. Покупка квартиры, полученной в порядке наследования, может иметь ряд нюансов, которые следует учитывать при подписании соглашения.
  2. Процедура осуществляется по стандартной схеме, за исключением проверки документации по жилищу.
  3. Чтобы не стать жертвой мошенников, при оформлении сделки следует уделить внимание порядку наследования имущества и условий получения квартиры.
  4. Чтобы обезопаситься, следует застраховать сделку.
  5. Не рекомендуется искусственно занижать стоимость жилья в договоре купли-продажи.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: //estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Как продать квартиру, полученную по наследству

Покупка квартиры полученной по наследству

Продажа квартиры, полученной по наследству, осуществляется, когда уже есть свидетельство о праве на наследство и выписка из Росреестра. При этом налогом облагаются сделки, при которых право собственности на унаследованную недвижимость составляет менее трех лет.

Наследование – это узаконенная государством процедура по переходу прав собственности наследодателя правопреемникам после его смерти. Продажа унаследованной недвижимости имеет ряд особенностей, которые стоит учитывать при совершении сделки.

Можно ли продать унаследованную квартиру

Продажа квартиры полученной по наследству возможна только после того, как наследник зарегистрирует на нее право собственности. Для этого он:

  1. В течение полугода со дня открытия наследства обращается к нотариусу.
  2. После шести месяцев со дня смерти наследодателя получает свидетельство о праве на наследство.
  3. На основании этого документа оформляет право собственности на квартиру.

После этого продать жилье можно по обычной схеме.

Однако стоит учитывать, что наследуемое имущество может перейти к наследнику по двум основаниям:

В первом случае наследство распределяется между правопреемниками согласно очередям, регламентированным статьями 1142-1145 Гражданского Кодекса РФ. Во втором – квартиру унаследуют лица, указанные в завещании.

Важное значение имеет и количество собственников продаваемой квартиры. Если это один правопреемник, процедура продажи существенно упрощается. В случае нескольких владельцев, отчуждение квартиры может иметь две формы:

  1. Продажа квартиры и последующее распределение полученных денежных средств между собственниками.
  2. Продажа доли.

Продажа доли в наследуемой квартире

Продать долю в наследуемой квартире можно. Однако эта процедура подразумевает под собой более длительный подготовительный этап, чем при продаже целого жилья. В этом случае оно поделено между иными правопреемниками, каждый из которых обладает преимущественным правом выкупа на отчуждаемую долю. Это означает, что:

  1. Перед тем как продать свою долю, наследнику необходимо предложить купить ее другим собственникам квартиры.
  2. Предложение о покупке оформляется в письменном виде. В приоритете – направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью содержимого. Это гарантирует законный правовой порядок совершения сделки и защиту прав наследника в случае, если другие собственники после длительного времени передумают и потребуют переоформление доли на их имя.
  3. Собственникам дается месяц на принятие решения. В случае отказа или отсутствия ответа с их стороны наследник имеет право продать наследуемую долю третьим лицам. Однако стоимость не должна превышать цену, указанную в предложении другим собственникам.

Примечание. Как и в случае с целой квартирой, перед продажей доли необходимо вступить в наследство и оформить право собственности на свое имя. Иначе сделка будет признана недействительной.

Продажа квартиры по наследству при наличии нескольких правопреемников

Если наследников несколько и один из них решает продать квартиру, необходимо заручиться согласием всех остальных собственников жилья. Если хотя бы один из них будет против, продажа невозможна. В таких ситуациях остается один выход – отчуждение доли.

Однако если все наследники намерены продать квартиру, каждый из них должен зарегистрировать право собственности на свою долю.

После этого продажа осуществляется в следующем порядке:

  1. Согласование условий. На этом этапе все собственники договариваются о цене сделки, дате продажи и иных нюансах, необходимых для отчуждения жилья. Урегулированные условия фиксируются в договоре купли-продажи.
  2. Удостоверение договора у нотариуса. Это важный момент, без которого будущая продажа будет невозможна. Специалист проверяет законность совершения сделки и ставит регистрационную отметку в договоре.
  3. Совершение сделки. Стороны подписывают договор, производится оплата.
  4. Регистрация права собственности. После этого покупатель обращается в Росреестр, где получает выписку, подтверждающую факт владения приобретенной недвижимостью.

Примечание. При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько правопреемников, в договоре следует указать полагающуюся денежную часть каждому из них.

На что стоит обратить внимание

Продажа унаследованной квартиры – процедура не простая. Несмотря на то, что ее отчуждение немногим отличается от обычной сделки купли-продажи, есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание:

  • Принятие наследства подразумевает под собой одновременный переход всех долговых обязательств к правопреемнику. Это значит, что все задолженности и неустойки подлежит выплатить новому владельцу квартиры. Поэтому перед ее продажей необходимо закрыть все долговые обязательства.
  • Наличие обременения. Перед сделкой стоит удостовериться, что в продаваемом жилье нет зарегистрированных граждан. В случае их наличия продать его будет не просто. Сложность в том, что прописанный ранее гражданин может отказаться выписываться из квартиры после смерти наследодателя. Здесь важно учитывать, на каком основании он проживает в квартире. Если причины не обоснованы и незаконны, выселение производится принудительно в судебном порядке.
  • Большой риск, связанный с продажей унаследованного жилья, заключается в наличии потенциальных правопреемников. Особенно это касается ситуаций, при которых оно наследовалось по закону. Нередки случаи, когда после продажи квартиры объявляются родственники, претендующие на наследство и требующие предоставления доли. В таких ситуациях сложно найти компромиссное решение, чаще всего появляется необходимость обращения в суд. Кроме этого, даже при отсутствии завещания есть лица, имеющие право на наследство. Это нетрудоспособные дети, родители, супруг наследодателя.
  • Если иные правопреемники отказываются от своей доли, необходимо заручиться отказом в письменном виде. Иначе в любой момент они смогут потребовать причитающееся им по закону.

Процесс продажи унаследованной квартиры делится на три последовательных этапа, каждый из которых имеет правовое значение:

  1. Вступление в наследство.
  2. Оформление права собственности.
  3. Заключение договора.

Вступление в наследство

Вступление в наследство – важная составляющая, без которой продажа унаследованной квартиры будет невозможна. Независимо от того, на каком основании наследуется имущество (по закону или завещанию), правопреемнику следует обратиться к нотариусу. Срок – в течение полугода со дня открытия наследства (а равно этому смерти наследодателя).

В случае пропуска срок можно восстановить в судебном порядке. Но для этого требуется соблюдение особых условий:

  1. Наследник не знал или не мог знать о смерти наследодателя.
  2. Срок был пропущен по иным уважительным причинам.

После этого:

  1. Необходимые документы направляются в нотариальную контору;
  2. По истечению шести месяцев со дня смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство.

Таблица 1. Документы, необходимые для оформления наследства

По законуПо завещанию
Копия свидетельства о смерти
Паспорт наследника (оригинал)
Документы, подтверждающие родство с наследодателем (свидетельство о браке, о рождении и т. д.)Завещание
Кадастровый паспорт

Оформление права собственности

Следующий этап – оформление права собственности на квартиру. Это ключевой момент, необходимый для ее отчуждения. Продать жилье, основываясь только на свидетельстве о наследстве, нельзя. Такая сделка будет признана недействительной.

Порядок оформления:

  1. Необходимые документы будущий собственник направляет в Росреестр, где подает заявление на регистрацию права собственности.
  2. По истечению десяти дней (максимум трех месяцев) правопреемник будет зарегистрирован как собственник жилья. В подтверждение этому ему будет выдана выписка, свидетельствующая о его законном владении.

Таблица 2. Документы, необходимые для регистрации права собственности на унаследованную квартиру

ПерсональныеНа квартиру
ЗаявлениеТехнический паспорт
Основание возникновения права собственности – свидетельство на наследствоКадастровый паспорт
Паспорт заявителяСправка, содержащая перечень лиц, обладающих правом пользования приобретаемой квартирой (справка о составе семьи, получаемая в ЖЭКе)
Письменный и заверенный нотариально отказ других наследников от участия в оформлении права собственности на квартиру (при наличии иных правопреемников)Квитанция об уплате госпошлины

Примечание. С 1 января 2017 года регистрация имущественных прав осуществляется в электронном виде. До этого времени выдавались свидетельства. В настоящий момент доказательством права собственности на квартиру является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Заключение договора

Стороны сделки (покупатель и продавец) заключают договор только после того, как ими будут урегулированы все условия:

  • предмет договора (продажа квартиры или ее доли);
  • дата совершения сделки;
  • сумма аванса;
  • стоимость квартиры;
  • способ расчета (банковская ячейка, безналичный перевод и т. д.).

Примечание. Наличие договора еще не говорит о факте совершения сделки. Владельцем квартиры покупатель станет только после того, как зарегистрирует на нее право собственности в Росреестре.

Этапы заключения договора:

  1. Подготовка необходимых для продажи документов (выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и т. д).
  2. Установление стоимости квартиры. При этом можно ориентироваться на цену аналогичного жилья или обратиться в агентство. В любом случае в договоре нужно указывать реальную стоимость, за которую жилье будет продаваться.
  3. Урегулирование условий сделки с покупателем.
  4. Составление предварительного договора купли-продажи, получение задатка или аванса. Данный вид договора является своеобразной гарантией того, что сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях.
  5. Проверка документов.
  6. Подписание основного договора.
  7. Подписание акта приема-передачи квартиры и передача ключей от квартиры.
  8. Получение денежных средств за продажу.

После этого покупатель оформляет право собственности на квартиру и становится ее полноправным владельцем.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Налогообложение

Налогообложение при продаже квартиры полученной по наследству регулируется статьей 220 Налогового Кодекса РФ.

Особенности:

  • Налог взимается, если квартира находилась в собственности менее трех лет.
  • Размер вычета составляет 13 %.
  • Срок владения начинает исчисляться со дня открытия наследства (смерти наследодателя) и не зависит от даты регистрации права собственности на квартиру.

Примечание. С 1 января 2016 года налог взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Однако исключением является ряд оснований приобретения права собственности: наследование, дарение, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением. В этих случаях срок составляет менее трех лет.

Таким образом, если унаследованная квартира находилась в собственности более трех лет, налог при ее продаже взиматься не будет.

Срок менее трех лет

В ситуациях, при которых недвижимость нужно продать как можно скорее (например, сразу после вступления в наследство и оформления права собственности), правопреемнику придется заплатить налог. Для этого после совершения сделки ему необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. При этом ставка составит 13% для граждан РФ и 30% для иностранных граждан.

Как продать без уплаты налога

Продать недвижимость без уплаты налога возможно в двух случаях:

  1. Прошло более трех лет со дня открытия наследства.
  2. Сумма продажи — менее 1 000 000 рублей (например, при продаже доли).

Помимо этого, законодательство выделяет ряд лиц, имеющих налоговые льготы и освобожденные от уплаты налога:

  • инвалиды (I и II группы, с детства);
  • пенсионеры.

по теме:

Источник: //yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-po-nasledstvu/

Юр-консультация
Добавить комментарий